Bebaubarkeit des Grundstücks

Zur Beurteilung der Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens ist es wichtig sich an die Bauleitpläne der Stadt und Gemeinde zu orientieren um auch Sicher zu gehen, eine Baugenehmigung zu erhalten.

 

Hierbei ist zu unterscheiden ob das Bauvorhaben an den Festsetzungen eines B-Plans, nach § 34 BauGB "unbeplanter Innenbereich" oder nach § 35 BauGB "Außenbereich" realisiert werden kann.

 

B-Plan:  

 

Der Bebauungsplan ( B-Plan) ist der verbindliche Bauleitplan. In Berlin wird er als Rechtsverordnung erlassen, ansonsten als Satzung der Gemeinde.Die Regelungen des Bebauungsplans sind aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, soweit ein solcher vorhanden ist.

 

Ein B-Plan ist für jedermann verbindlich und als Angebotsplanung umsetzbar.

 

In der §§ 1-11 BauNVO ist geregelt, welche Arten der baulichen Nutzung vorhanden sind und für welche Nutzungen die Baugebiete bestimmt sind. Man unterscheidet 11 Baugebiete, die in allen beiden Bauleitplanungsarten identisch dargestellt sind.

 

Neben der baulichen Nutzung sind die Gemeindebedarfsflächen, Grünanlagen und Verkehrsflächen in den Plänen dargestellt.

 

Durch das Maß der baulichen Nutzung (§§ 16-21a BauNVO) wird geregelt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden kann, wobei sich die Bebauungsdichte aus der Überbauung einer bestimmten Fläche und der Höhe des Gebäudes ergibt.

 

Die Kriterien, welche für das Maß der baulichen Nutzung verwendet werden, sind die:

 

1)   Zahl der Vollgeschosse (§ 20 BauNVO)

2)  Grundflächenzahl (GRZ) -(§ 19 BauNVO)

3)  Geschossflächenzahl (GFZ)-(§ 20 BauNVO)

4)  Baumassenzahl (BMZ)-(§ 21 BauNVO)

5)  Höhe baulicher Anlagen (§ 18 BauNVO)

 

Hier spricht man dann von einem "qualifizierten"Bebauungsplan.Fehlen eine oder mehrere der vorgenannten Voraussetzungen, handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan nach § 30 Abs.3 BauGB

 

 

§ 34 BauGB "unbeplanter Innenbereich"

 

Nach den Vorstellungen, die der Gesetzgeber in § 1 BauGB zum Ausdruck gebracht hat, sollten die Gemeinden die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde durch Flächennutzungspläne- und Bebauungspläne regeln. Die Zulässigkeit von Vorhaben würde sich dann ausschließlich nach § 30 BauGB und nach den Festsetzungen der Bebauungspläne richten. Die Wirklichkeit ist anders.

 

Es gibt wohl keine Gemeinde, die für alle Teile ihres Gemeindegebietes Bebauungspläne aufgestellt hat. Hier handelt es sich um die im Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich), deren weitere Bebauung § 34 BauGB regelt.Hier wird vorrangig an noch unbebaute Grundstücke gedacht, die innerhalb des "Burgfriedens" liegen.

 

Liegt ein Grundstück im ungeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, so ist seine Bebaubarkeit nach den Bauten in seiner näheren Umgebung zu beurteilen. Die nähere Umgebung bezieht sich auf die zumindest unmittelbare Bebauung oder Nutzung und gegebenenfalls auch auf den Straßenzug.

 

Das Vorhaben muss sich in die Umgebung einfügen und darf diese nicht verunstalten ( Einfügungsgebot + Verunstaltungsverbot )

 

Einfügen muss sich das Vorhaben nach:  1)  Art und Maß der baulichen Nutzung

                                                                          2)  der Bauweise

                                                                          3)  und der überbaubaren Fläche

 

Desweiteren wird der Gemeinde durch § 34 IV und V BauGB die Möglichkeit gegeben, die Grenzen des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles durch Satzung festzulegen ( Klarstellungssatzung; Entwicklungssatzung)

 

Nach dem Gesetz muss die Baugenehmigung dem betroffenen Nachbarn bekannt gegeben werden ( § 41 Abs.1 VerwVerfG) Zu den unter dem Oberbegriff "nachbarschützende Vorschriften" zusammengefassten Regelungen zählen:

 

1)   Vorschriften über die Einhaltung von Abstandsflächen

2)   Vorschriften über die Standfestigkeit baulicher Anlagen

3)   Vorschriften über den Brandschutz

4)   Vorschriften über die Lage von Stellplätzen und Garagen

5)   Bestimmungen des § 5 Bundes.Immisionsschutzes, wonach Anlagen so zu errichten sind, dass dadurch keine schädlichen Umwelteinwirkungen für die Allgemeinheit und die Nachbarschaft hervorgerufen werden können.

 

Grundsätzlich gilt, dass Abstandsflächen von allen Seiten eines Gebäudes zu den jeweiligen Grundstücksgrenzen freizuhalten sind.Diese Flächen müssen auf dem Vorhabengrundstück liegen.

Ausnahmen:

1)   Die betreffende Außenwand ist direkt an der Grundstücksgrenze errichtet worden

2)   Die Abstandsflächen dürfen auch auf einer öffentlichen Verkehrs-, Grün-oder Wasserfläche liegen, max. bis zu deren Mitte.

 

Weiterhin dürfen sich Abstandsflächen nicht überdecken.

 

 

 

 

Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich (§ 35 BauGB)

 

Außenbereiche sind diejenigen Gebiete, die weder innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes i.S. von § 30 Abs. 1 oder 2 BauGB noch innerhalb der im Zusammenhang der bebauten Ortsteile nach § 34 BauGB liegen.

 

Der Außenbereich ist grundsätzlich von einer Bebauung frei zu halten. § 35 BauGB formuliert allerdings auch Ausnahmen für solche Vorhaben, die ihrem Wesen nach in den Außenbereich gehören oder an dortigen Standortbedingungen gebunden sind.

 

Eine Abrenzung von Innen- und Außenbereich kann schwierig sein. Der Verlauf von Grundstücksgrenzen ist hierfür häufig nicht maßgebend. Auch das Vorhanden sein von Baulücken wirft oftmals die Frage auf, wo der Innenbereich endet und der Außenbereich beginnt.

 

Die Vorschrift unterscheidet im Wesentlichen drei Gruppen von Vorhaben:    1) Sogenante privilegierte Vorhaben nach § 35 Abs.1

                                                                                                                                             2) Sonstige Vorhaben nach § 35 Abs.2

                                                                                                                                             3) Sondertatbestände des § 35 Abs.5

 

 

 

 

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